Apa Itu Tanah HGU? Simak Aturan, Jangka Waktu, dan Hapusnya Hak Guna Usaha

KOMPAS.com – Hak Guna Usaha atau HGU adalah istilah yang kerap muncul dalam urusan pertanahan. Lantas, apa itu HGU? Apa saja larangan dan kewajiban pemegang HGU?

Terkait hal ini, ketentuan mengenai syarat mendapatkan sertifikat HGU dan hapusnya Hak Guna Usaha juga perlu diperhatikan.

Artikel ini akan memberikan ulasan mengenai hal tersebut, termasuk tentang jangka waktu HGU berdasarkan aturan terbaru.

Baca juga: Kenali Apa Itu AJB dan Bedanya dengan PPJB Saat Beli Rumah atau Tanah

Memahami apa itu HGU dan dasar hukumnya

Dasar hukum mengenai jenis-jenis status tanah, termasuk HGU adalah Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

Dalam regulasi tersebut disebutkan bahwa Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu untuk digunakan usaha pertanian, perikanan atau peternakan.

Selain diatur UUPA, regulasi terkait HGU juga diatur dalam sejumlah aturan turunan seperti Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.

Baca juga: Pahami Apa Itu PPJB Sebelum Beli Tanah atau Rumah

Belakangan, aturan tersebur direvisi dengan terbitnya PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Pasal 19 PP Nomor 18 Tahun 2021 menyebut, Hak Guna Usaha diberikan kepada:

• Warga Negara Indonesia; dan
• Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Adapun Pasal 22 menegaskan, tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha meliputi Tanah Negara Tanah Hak Pengelolaan.

Jangka waktu HGU

Pasal 22 regulasi yang sama memandatkan HGU diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 tahun.

Baca juga: Mau Beli Apartemen? Pahami Apa Itu SHMSRS dan Aturan Kepemilikannya

Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan berakhir, tanah HGU kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah Hak Pengelolaan.

Penataan kembali, penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan tanah tersebut menjadi kewenangan Menteri ATR/Kepala BPN dan dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak dengan memperhatikan:

• Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
• Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
• Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
• Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang;
• Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum;
• Sumber daya alam dan lingkungan hidup; dan
• Keadaan tanah dan masyarakat sekitar.

Baca juga: Contoh Surat Perjanjian Utang Piutang dengan Jaminan Sertifikat Tanah

Larangan dan kewajiban pemegang HGU

Pasal 27 PP Nomor 18 Tahun 2021 menegaskan, terdapat sejumlah kewajiban pemegang HGU. Berikut selengkapnya:

• Melaksanakan usaha pertanian, perikanan, dan/atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya paling lama 2 tahun sejak hak diberikan;
• Mengusahakan tanah Hak Guna Usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;
• Membangun dan meraelihara prasarana lingkungan dan fasilitas yang ada dalam lingkungan areal Hak Guna Usaha;
• Memelihara tanah, termasuk menambah kesuburan dan mencegah kerusakannya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
• Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung;
• Mengelola, memelihara, dan mengawasi serta mempertahankan fungsi kawasan konservasi bernilai tinggi dalam hal areal konservasi berada pada areal Hak Guna Usaha;
• Menjaga fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya;
• Mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang yang diatur dalam rencana tata ruang;
• Memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar paling sedikit 20 persen dari luas tanah yang diberikan Hak Guna Usaha, dalam hal pemegang hak merupakan badan hukum berbentuk perseroan terbatas dan penggunaannya untuk perkebunan;
• Menyampaikan laporan setiap akhir tahun mengenai penggunaan Hak Guna Usaha;
• Melepaskan Hak Atas Tanah baik sebagian atau keseluruhan dalam hal dipergunakan bagi pembangunan untuk kepentingan umum; dan
• Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha kepada negara atau pemegang Hak Pengelolaan, setelah hapusnya Hak Guna Usaha.

Baca juga: Contoh Surat Perjanjian Jual Beli Tanah Bermeterai

Di sisi lain, sesuai Pasal 28 aturan yang sama, larangan untuk pemegang HGU adalah sebagai berikut:

• Menyerahkan pemanfaatan tanah Hak Guna Usaha kepada pihak lain, kecuali dalam hal diperbolehkan menurut peraturan perundang-undangan;
• Mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik, dan/atau jalan air;
• Membuka dan/atau mengolah lahan dengan cara membakar;
• Merusak sumber daya alam dan kelestarian kemampuan lingkungan hidup;
• Menelantarkan tanahnya; dan
• Mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi tanggul, fungsi konservasi sempadan, atau fungsi konservasi lainnya, dalam hal dalam areal Hak Guna Usaha terdapat sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya.

Baca juga: Cek Aturan Tarif dan Dasar Pengenaan BPHTB Terbaru

Peralihan dan hapusnya Hak Guna Usaha

Lebih lanjut, Pasal 30 regulasi ini berbunyi HGU dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

Selain itu, HGU juga dapat beralih, dialihkan, atau dilepaskan kepada pihak lain serta diubah haknya. Pelepasan HGU dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada Menteri ATR/Kepalan BPN.

Adapun ketentuan hapusnya Hak Guna Usaha diatur dalam Pasal 31. Disebutkan bahwa HGB hapus karena:

• Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya;
• Dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena:
  • Tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27 dan/atau Pasal 28;
  • Cacat administrasi; atau
  • Putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
• Diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain;
• Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
• Dilepaskan untuk kepentingan umum;
• Dicabut berdasarkan Undang-Undang;
• Ditetapkan sebagai Tanah Telantar;
• Ditetapkan sebagai Tanah Musnah;
• Berakhirnya perjanjian pemanfaatan tanah, untuk Hak Guna Usaha di atas tanah Hak Pengelolaan; atau
• Pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak.

Baca juga: Update Jenis-jenis Pajak Daerah dan Retribusi Daerah

Itulah sejumlah penjelasan mengenai apa itu HGU, lengkap dengan ulasan tentang jangka waktu HGU hingga larangan dan kewajiban pemegang HGU.