Bangun Rumah Sendiri Kena PPN, Simak Kriteria dan Cara Menghitungnya

JAKARTA, KOMPAS.com – Pemerintah melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) melakukan penyesuaian tarif atas penerapan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS).

Aturan tersebut tertuang dalam PMK Nomor 61/PMK.03/2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Membangun Sendiri. Aturan ini berlaku sejak 1 April 2022.

KMS adalah kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan, yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.

Selain itu, yang dimaksud KMS orang pribadi atau badan yang melakukan KMS adalah kegiatan membangun bangunan yang baru atau menambah luas bangunan yang sudah ada sebelumnya.

Termasuk kegiatan membangun bangunan oleh pihak lain bagi orang pribadi atau badan namun PPN atas kegiatan tersebut tidak dipungut oleh pihak lain.

Merujuk pada Surat Edaran Direktur Jendral Pajak Nomor SE-53/PJ/2012, yang dimaksud KMS adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan melalui kontraktor atau pemborong tetapi atas kegiatan membangun tersebut tidak dipungut PPN, dan kontraktor atau pemborong tersebut bukan merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP).

Artinya, jika proses pembangunan menggunakan pemborong atau kontraktor kecil yang bukan termasuk kriteria PKP maka memenuhi kriteria KMS yang dikenakan PPN.

Adapun, kriteria KMS yang dikenakan PPN di antaranya, konstruksi yang utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja.

Kriteria selanjutnya diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha, dan dengan luas keseluruhan tempat tinggal atau tempat usaha paling sedikit dengan luas 200 meter persegi (m2).

Lebih lanjut, dalam prosesnya orang pribadi atau badan yang melakukan KMS wajib melaporkan penyetoran PPN di antaranya, orang pribadi atau badan yang merupakan pengusaha kena pajak (PKP) melaporkan penyetoran PPN dalam Surat Pemberitahuan Masa (SPM) PPN ke kantor pelayanan pajak terdaftar.

Kemudian, orang pribadi atau badan yang bukan merupakan PKP dianggap telah melaporkan penyetoran PPN sepanjang telah melakukan penyetoran PPN.

Cara menghitung PPN saat bangun rumah sendiri

Kepala Sub-Direktorat PPN Perdagangan, Jasa, dan PTLL Direktorat Jendral Pajak (DJP) Kementerian Keuangan, Bonarsius Sipayung menjelaskan perhitungan pengenaan PPN yang terutang dalam PMK tersebut.

Dia menyebut, besaran PPN terutang sama dengan 20 persen dikali tarif PPN sesuai Pasal 7 ayat (1) yaitu 11 persen dikali Dasar Pengenaan Pajak (DPP) atau 2,2 persen dari DPP.

“Kalau misal biaya saya (membangun) Rp 1 miliar berarti DPP-nya adalah Rp 200 juta dikali tarif. Jadi kalau dibuat tarif efektifnya adalah 11 persen dikali 20 persen dikali total biaya, berarti sekitar 2,2 persen dikali Rp 200 juta. Itulah PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri,” tutur Bonarsius dikutip dari Kontan.co.id, Sabtu (9/4/2022).

Lebih lanjut, Bonar mengatakan, biaya PPN tersebut harus dibayar dibayar sendiri oleh pelaku yang melakukan KMS, kemudian di stor ke Bank.

“Ini dianggap sudah melapor ketika membuat Surat Setoran Pajak (SSP) dan akan masuk ke DJP dengan Nomor Transaksi Penerimaan Negara (NTPN) yang tercantum dalam SSP tersebut. Jadi (peraturan) ini juga sudah terutang, saat ini hanya penyesuaian saja,” imbuhnya.

DPP PPN KMS yaitu berupa nilai tertentu sebesar jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan untuk setiap masa pajak sampai dengan bangunan selesai, tidak termasuk biaya perolehan tanah.

PPN atas KMS yang telah disetor dapat dikreditkan sepanjang memenuhi ketentuan pengkreditan pajak masukan dan pengisian SSP.

Ilustrasi perhitungan PPN atas KMS

Dikutip dari Kompas.com, berikut adalah ilustrasi perhitungan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS):

1. Kegiatan membangun sekaligus

Contoh 1, pembangunan sekaligus dengan luas kurang dari 200 meter persegi.

Bapak A membangun sendiri rumahnya secara sekaligus dimulai bulan Juni 2022 dengan luas 50 meter persegi. Pada kasus ini maka Bapak A tak kena PPN.

Contoh 2, pembangunan sekaligus luas 200 meter persegi.

Bapak B membangun sendiri rumahnya sekaligus di bulan Juni 2022 dengan luas 200 meter persegi. Dengan demikian Bapak B dikenai PPN.

2. Kegiatan membangun bertahap

Contoh 1: Bapak C membangun Gudang 120 meter persegi secara bertahap di mana pada bulan Juni 2022 seluas 50 meter persegi dan bulan Januari 2023 seluas 70 meter persegi.

Kegiatan tersebut merupakan satu kesatuan kegiatan karena dibangun kurang dari 2 tahun dengan luas bangungan kurang dari 200 meter persegi. Dalam contoh ini, Bapak C tak dikenakan PPN.

Contoh 2: Bapak D membangun gudang seluas 300 meter persegi secara bertahap di mana pada Juni 2022 seluas 100 meter persegi dan Januari 2023 seluas 200 meter persegi. Pada contoh ini tenggat waktu tak lebih dari 2 tahun.

Jumlah luas bangunan pada satu kesatuan kegiatan juga melebihi batas 200 meter persegi. Maka kegiatan tersebut dikenai PPN.

Contoh 3: Bapa E membangun sendiri ruko luas 250 meter persegi secara bertahap. Di mana tahap pertama pada Juni 2022 seluas 100 meter persegi dan Januari 2025 dilanjutkan pembangunan seluas 150 meter persegi.

Dengan demikian kegiatan bulan Juni 2022 dikenai PPN karena luas ruko melebihi 200 meter persegi.

Sedangkan kegiatan membangun bulan Januari 2025 merupakan kegiatan membangun yang terpisah karena lebih dari dua tahun, bangunan juga tak melebihi 200 meter persegi, sehingga tidak kena PPN.