Aturan Baru PPN untuk Kegiatan Membangun Sendiri: Subjek Pajak Diperluas, Cara Perhitungan Tak Berubah

Pemajakan hanya dikenakan atas kegiatan membangun sendiri dengan luas bangunan paling sedikit 200 meter persegi. 

Revisi dilakukan melalui penerbitan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 61/PMK.03/2022 yang sekaligus mencabut PMK Nomor 163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri.

Kriteria tetap, subjek diperluas

Selain besaran tarif PPN yang naik seturut kebijakan menaikkan tarif normal PPN menjadi 11 persen, skema pemajakan atas kegiatan membangun sendiri sejatinya tidak terlalu banyak perubahan. 

Kriteria kegiatan membangun sendiri yang menjadi objek pemajakan masih sama, yakni tempat tingal dan tempat usaha dengan luas lahan paling sedikit 200 meter persegi dan konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan atau baja. 

Lalu, kegiatan membangun sendiri yang terkena aturan baru ini dilakukan secara sekaligus dalam suatu jangka waktu tertentu atau bertahap sepanjang tidak lebih dari dua tahun.

Apabila proses pembangunan lebih dari dua tahun maka dianggap sebagai kegiatan membangun bangunan yang terpisah, sepanjang memenuhi ketentuan. 

Pada ketentuan sebelumnya, PPN hanya terutang bagi orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri.

Adapun dalam PMK Nomor 61/PMK.03/2022, subjek pajak diperluas, yaitu menambahkan cakupan pengenaan PPN bagi pihak lain—orang pribadi atau badan—yang membangun konstruksi bangunan untuk orang pribadi atau badan yang PPN-nya tidak dipungut oleh pihak lain.

Ini pun, pihak lain tersebut dapat dikecualikan dari pengenaan PPN kegiatan membangun sendiri bila dapat membuktikan ada pihak lain lagi yang telah melakukan pemungutan PPN atas kegiatan tersebut.

Untuk mendapat pengecualian ini, yang bersangkutan harus dapat menyerahkan setidaknya identitas dan alamat lengkap pihak lain yang telah melakukan pemungutan PPN atas kegiatan membangun sendiri itu. 

Formulasi perhitungan tetap

PMK Nomor 61/PMK.03/2022 tidak mengubah formulasi perhitungan PPN atas kegiatan membangun sendiri. Formulasi itu adalah 20 persen x tarif berlaku PPN x dasar pengenaan pajak.

Dengan tarif PPN saat ini sebesar 11 persen, PPN terutang untuk kegiatan membangun sendiri berarti senilai 2,2 persen nominal dasar pengenaan pajak.

Dasar pengenaan pajak yang dipakai untuk perhitungan PPN kegiatan membangun sendiri adalah jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan untuk membangun bangunan untuk setiap masa pajak sampai dengan bangunan selesai, di luar biaya perolehan tanah.

Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati dalam beleidnya menegaskan pajak masukan yang dibayar sehubungan dengan kegiatan membangun sendiri tidak dapat dikreditkan.

Mekanisme pelaporan

Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri dan telah dikukuhkan sebagai pengusaha kena pajak (PKP) wajib melaporkan penyetoran PPN dalam surat pemberitahuan (SPT) masa PPN ke kantor pelayanan pajak (KPP) terdaftar.

Adapun orang pribadi atau badan non-PKP dianggap telah melakukan pelaporan sepanjang telah melakukan penyetoran PPN.

Kewajiban melaporkan penyetoran PPN dikecualikan bagi orang pribadi atau badan yang PPN terutangnya nihil. 

Menkeu menegaskan bahwa ketentuan lama masih berlaku untuk PPN yang terutang atas kegiatan membangun sendiri sebelum masa pajak April 2022, yang pajaknya disetorkan sebelum PMK Nomor 61/PMK.03/2022 terbit.

Namun, jika PPN terutang disetorkan pada saat atau setelah berlakunya PMK Nomor 61/PMK.03/2022 terbit maka penghitungan, penyetoran, dan pelaporan PPN atas kegiatan membangun sendiri mengikuti ketentuan baru. 

Tuan W membangun sendiri sebuah rumah tinggal. Pembangunan dilakukan secara sekaligus dimulai pada Juni 2022, dengan luas bangunan 50 meter persegi. Atas pembangunan rumah tinggal terse but tidak dikenai PPN.

Contoh 2:

Tuan X membangun sendiri rumah tinggal. Pembangunan dilakukan secara sekaligus dimulai pada Juni 2022, dengan luas bangunan 200 meter persegi. Luasan ini memenuhi kriteria terkena PPN kegiatan membangun sendiri.

Kegiatan membangun bertahap

Contoh 1:

Tuan Y membangun sendiri gudang dengan luas 120 meter persegi untuk menunjang kegiatan usaha. Pembangunan gudang tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang digarap adalah sebagai berikut: 

• Pada Juni 2022 seluas 50 meter persegi
• Pada Januari 2023 dilanjutkan dengan pembangunan seluas 70 meter persegi.

Tahapan membangun di aas merupakan satu kesatuan kegiatan disebabkan tenggang waktu di antara kedua tahapan tersebut tidak melebihi dua tahun.

Namun, luasan area yang dibangun dalam kegiatan satu kesatuan tersebut tidak melebihi 200 meter persegi. Karenanya, pembangunan bertahap ini tidak dikenai PPN. 

Contoh 2:

Tuan Z membangun sendiri gudang dengan luas 300 meter persegi untuk menunjang kegiatan usah. Pembangunan dilakukan secara bertahap dengan rincian: 

Pada Juni 2022 seluas 100 meter persegi

Pada Januari 2023 dilanjutkan dengan pembangunan seluas 200 meter persegi. 

Tahapan membangun tersebut merupakan satu kesatuan kegiatan karena tenggang waktu di antara kedua tahapan tidak lebih dari dua tahun.

Luasan area pembangunan dalam kasus ini melebihi 200 meter persegi, sehingga kegiatan membangun sendiri tersebut dikenai PPN.

Contoh 3:

Tuan A membangun sendiri ruko dengan luas 450 meter persegi secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut:

• Pada Juni 2022 seluas 300 meter persegi.
• Pada Januari 2025, pembangunan dilanjutkan dengan luas area 150 meter persegi. 

Tahapan membangun di atas bukan merupakan satu kesatuan karena tenggang waktu di antara kedua kegiatan lebih dari dua tahun. Karenanya:

Kegiatan membangun sendiri pada Juni 2022 dikenai PPN karena luas area pembangunan melebihi 200 meter persegi. 

Kegiatan membangun sendiri pada Januari 2025 tidak dikenai PPN karena luas area pembangunan tidak sampai 200 meter persegi. 

Naskah PMK

Naskah PMK Nomor 61/PMK.03/2022 dapat dibaca dan diunduh melalui tampilan berikut ini:

Naskah: MUC/AGS, KOMPAS.com/PALUPI ANNISA AULIANI