Kenali Apa Itu AJB dan Bedanya dengan PPJB Saat Beli Rumah atau Tanah

JAKARTA, KOMPAS.com - Dalam proses jual-beli tanah, umumnya terdapat dokumen yang disebut AJB, namun ada juga dokumen bernama PPJB.

Banyak yang kerap salah mengartikan mengenai apa itu AJB dalam proses jual-beli tanah atau rumah karena tidak memahami perbedaan AJB dan PPJB.

Padahal, AJB dan PPJB adalah dua dokumen yang berbeda. Fungsi, cara pengurusan dan kekuatan hukum dua dokumen tersebut juga tidak sama.

Baca juga: Pahami Apa Itu PPJB Sebelum Beli Tanah atau Rumah

Karena itu, penting untuk memahami apa saja perbedaan AJB dan PPJB untuk bekal pengetahuan sebelum membeli rumah atau tanah.

Apa itu AJB?

AJB adalah singkatan dari Akta Jual Beli. AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah karena jual-beli.

Dengan kata lain, AJB merupakan salah satu merupakan salah satu syarat dalam jual beli tanah atau rumah yang memiliki kekuatan hukum.

Dengan dibuatnya AJB oleh Notaris/PPAT, maka tanah sebagai obyek jual beli telah dapat dialihkan atau balik nama dari penjual kepada pembeli.

Baca juga: Mau Beli Apartemen? Pahami Apa Itu SHMSRS dan Aturan Kepemilikannya

Terkait hal ini, peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah hanya dapat dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Notaris/PPAT.

Tata cara pembuatan AJB

Dalam pembuatan AJB hak atas tanah dihadapan PPAT harus memenuhi beberapa persyaratan yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan.

Jika bidang tanah yang sudah terdaftar atau sudah terdapat hak milik atas satuan rumah susun, maka harus disampaikan sertifikat asli hak yang akan dicocokan dengan buku tanah yang ada di Kantor Pertanahan letak bidang tanah yang bersangkutan.

Sedangkan mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya harus disampaikan:

1. Surat bukti hak atau surat keterangan kepala desa/kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut;
2. Surat kuasa apabila dikuasakan;
3. Foto kopi identitas para pihak penjual dan pembeli (KTP dan KK);
4. Obyek perbuatan hukum tersebut tidak dalam sengketa;
5. Foto kopi SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokan dengan aslinya;
6. Pembayaran pajak penjualan (Pph) dan pajak pembeli (BPHTB).

Baca juga: Apa Itu Proyek Strategis Nasional?

Apabila syarat-syarat tersebut telah terpenuhi maka PPAT yang bersangkutan dapat membuat AJB hak atas tanah yang disaksikan oleh dua orang saksi.

AJB tersebut dibaca/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT.

Selambat-lambatnya 7 hari sejak tanggal ditandatangani akta tersebut, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada kantor Pertanahan untuk didaftarkan.

Apa itu PPJB?

PPJB adalah singkatan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli. PPJB yang berkaitan dengan proses peralihan hak atas tanah atau rumah memang tidak diatur secara spesifik dalam peraturan perundang-undangan.

Karena itu, PPJB sebenarnya hanyalah ikatan awal antara penjual dan pembeli tanah yang bersifat di bawah tangan atau akta non-otentik. Akta non-otentik berarti akta yang dibuat hanya oleh para pihak atau calon penjual dan pembeli, tetapi tidak melibatkan notarsi/PPAT.

Meski demikian, aturan hukum PPJB di Indonesia ada yang menggunakan istilah PPJB yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (PP 14/2016) sebagaimana diubah dengan PP 11/2021.

Pada PP 11/2021 Pasal 1 angka 10 menyebut, Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani Akta Jual Beli (AJB).

Baca juga: Mau Buat Sertifikat Tanah? Ini Syarat, Cara dan Biayanya

Dalam PPJB biasanya diatur tentang syarat-syarat tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar dapat dilakukannya AJB.

Umumnya, PPJB mengatur bagaimana penjual akan menjual tanahnya kepada pembeli. Namun demikian, hal tersebut belum dapat dilakukan karena ada sebab-sebab tertentu. Misalnya, tanahnya masih dalam jaminan bank atau masih diperlukan syarat lain untuk dilakukannya penyerahan.

Maka, dalam sebuah transaksi jual beli tanah, calon penjual dan pembeli sebenarnya tidak diwajibkan membuat PPJB. Namun PPJB dibutuhkan sebagai komitmen para pihak terhadap berlangsungnya proses jual-beli.

PPJB bertujuan untuk mengikat calon penjual agar pada saat yang telah diperjanjikan ia akan menjual benda/hak miliknya kepada calon pembeli.

Sejalan dengan itu, pada saat yang sama perjanjian tersebut juga mengikat calon pembeli untuk membeli benda/hak milik calon penjual, sesuai dengan ketentuan yang telah diperjanjikan para pihak.

Lebih lanjut, PP 11/2021 juga menjelaskan mengenai PPJB apartemen dan rumah tunggal dalam Pasal 1 angka 11.

Baca juga: Mudah, Ini Cara Mengecek Keaslian Sertifikat Tanah

Baik PPJB rumah maupun PPJB apartemen adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.

Dengan begitu, PPJB merupakan kesepakatan awal antara calon penjual dengan calon pembeli yang memperjanjikan akan dilakukannya transaksi jual beli atas suatu benda, pada umumnya benda tidak bergerak termasuk tanah.