Rumus dan Cara menghitung Bunga KPR

JAKARTA, KOMPAS.com - Mengetahui cara menghitung bunga KPR (Kredit Pemilikan Rumah) nampaknya diperlukan bagi Anda yang berminat untuk mengajukan kredit tersebut.

Meski sebenarnya, penghitungan bunga KPR telah dilakukan oleh penyedia dana. Namun, dengan mengetahui cara menghitung bunga KPR, Anda bisa terhindar dari risiko-risiko yang tidak diinginkan.

Dikutip dari laman sikapiuangmu milik Otoritas Jasa Keuangan (OJK), secara umum, ada tiga jenis metode perhitungan bunga KPR, yakni bunga flat, bunga efektif, dan bunga anuitas tahunan dan bulanan.

Penjelasannya, bunga flat adalah metode perhitungan bunga yang besarannya selalu sama setiap bulan, sedangkan besaran bunga efektif bersifat fluktuatif.

Besaran bunga disesuaikan dari sisa jumlah pokok pinjaman setiap bulan seiring dengan kian menyusutnya utang yang harus dibayarkan.

Baca juga: Simak Syarat dan Cara Pengajuan KPR Subsidi BTN 2021

Pada praktiknya, metode bunga yang kerap digunakan dalam perhitungan KPR adalah bunga efektif atau anuitas.

Jenis dan cara menghitung bunga KPR

Untuk mempelajari cara menghitung bunga KPR, terlebih dahulu Anda harus mengenal jenis bunga KPR. Selain itu, masing-masing jenis bunga KPR tersebut memiliki rumus perhitungan yang sebenarnya tak begitu rumit.

Penjelasannya adalah sebagai berikut:

Bunga Flat

Bunga flat adalah jenis metode penghitungan bunga KPR yang mengacu pada jumlah pokok pinjaman di awal untuk setiap periode cicilan.

Dibanding metode penghitungan bunga lain, bunga flat cenderung lebih sederhana.

Namun demikian, ketimbang digunakan untuk bunga KPR, jenis bunga flat biasanya digunakan untuk kredit jangka pendek bagi barang-barang konsumsi seperti handphone, peralatan rumah tangga, motor, atau kredit tanpa agunan (KTA).

Komponen dalam perhitungan bunga flat anyalah plafon atau pokok kredit dan besaran bunga.

Dengan demikian, jumlah angsuran yang dibayarkan oleh nasabah akan sama setiap bulannya.
Berikut adalah rumus penghitungan bunga flat

Bunga = (P x i) : Jb

Keterangan

P: pokok pinjaman awal
i: suku bunga per tahun
Jb: jumlah bulan dalam jangka waktu kredit

Baca juga: Cara Mengajukan KPR BNI Online dan Syarat-syaratnya

Contoh perhitungannya, Anda mengajukan KPR kepada bank sebesar Rp 120.000.000 dengan tenor 10 tahun. Bunga per tahun sebesar 10 persen flat.

Dengan asumsi suku bunga kredit tidak berubah (tetap) selama jangka waktu kredit. Maka perhitungan angsurannya sebagai berikut:

Bunga = (120.000.000 x 10/100) : 120 = Rp 100.000
Cicilan pokkok = Rp 120.000.000 : 120 = Rp 1.000.000

Jadi, angsuran yang harus Anda bayar setiap bulan adalah Rp 1.000.000 + Rp 100.000 = Rp 1.100.000

Bunga Efektif

Bunga efektif berbeda dengan bunga flat. Besaran angsuran yang Anda bayar dengan sistem bunga efektif berbeda-beda setiap bulannya.

Suku bunga efektif dianggap lebih adil dibandingkan dengan suku bunga flat. Sebab, suku bunga flat dihitung hanya berdasarkan jumlah awal pokok pinjaman saja.

Rumus menghitung bunga efektif adalah sebagai berikut:

Bunga = SP x i : 12

Keterangan

SP: Saldo Pokok Pinjaman
i: suku bunga setiap tahun
12: jumlah bulan dalam satu tahun

Sebagai contoh, Anda mengajukan kredit sebesar Rp 360.000.000 dengan bunga 10 persen setiap tahun dengan tenor 10 tahun.

Bulan 1
Bunga = 360.000.000 x 10/100 : 12 = Rp 3.000.000
Angsuran pokok = 360.000.000 : 120 = Rp 3.000.000
Maka, total angsuran yang harus dibayarkan di bulan 1 adalah sebesar Rp 6.000.000

Bulan 2
SP = Rp 360.000.000 - 3.000.000 = Rp 357.000.000
Besaran bunga: Rp 357.000.000 x 10/100 : 12 = Rp 2.975.000
Total angsuran bulan 2 sebesar Rp 5.975.000

Baca juga: Syarat dan Cara Mengajukan KPR BCA 2021

Hitungan tersebut terus berlanjut hingga jumlah pokok lunas pada periode waktu 10 tahun.

Dari hitungan tersebut terlihat, angsuran yang harus dibayarkan setiap bulan berbeda-beda dengan nilai angsuran yang kian kecil setiap bulannya.

Bunga Anuitas

Pada dasarnya, bunga anuitas adalah bunga efektif dengan modifikasi. Penjelasan mengenai bunga anuitas dapat Anda baca pada link berikut.

Adapun rumus menghitung bunga efektif adalah sebagai berikut:

P x (i/12) : (1-(1+(i/12)-t

Keterangan
P adalah pokok pinjaman.
i adalah suku bunga.
t adalah periode kredit.

Contoh penggunaan cara hitung bunga anuitas, misalnya Anda memiliki plafon pinjaman KPR sebesar Rp 120 juta (P) dengan tenor 10 tahun (t) dan suku bunga 11 persen per tahun (i).

Total angsuran per bulan yang harus Anda bayar adalah Rp 120.000.000 x (11 persen/12) : (1-(1+(1/12) 10 ) = Rp 1.653.000.

Besar angsuran pokok setiap bulan:
Angsuran pokok bulan 1: Rp 120.000.000 x 11 persen : 12 = Rp 1.100.000
Angsuran pokok bulan 2: Rp 119.446.999 x 11 persen : 12 = Rp 1.094.930
Angsuran pokok bulan 3: Rp 118.888.930 x 11 persen : 12 = Rp 1.089.815

Besar angsuran bunga tiap bulan:
Angsuran bunga bulan 1: Rp 1.653.000 - Rp 1.100.000 = Rp 553.000
Angsuran bunga bulan 2: Rp 1.653.000 - Rp 1.094.930 = Rp 558.069
Angsuran bunga bulan 3: Rp 1.653.000 - Rp 1.089.815 = Rp 563.184

Perhitungan tersebut berlanjut setiap bulan hingga masa tenor pembayaran KPR Anda habis, yakni dalam 10 tahun di setiap bulannya.

Baca juga: Tips Mengajukan KPR agar Prosesnya Lancar

Biaya-biaya KPR lainnya

Selain membayar bunga dan pokok, untuk diketahui, terdapat biaya-biaya lain yang harus Anda perhatikan ketika memutuskan untuk mengambil KPR.

Biaya-biaya KPR lainnya tersebut yakni:

Booking Fee

Booking fee adalah biaya yang pertama kali dikeluarkan ketika Anda membeli rumah lewat developer atau pengembang.

Besaran booking fee berbeda-beda tergantung dengan ketentuan developer.

Booking fee ini berbeda dengan down paymant (DP) untuk membeli rumah. Meski biasanya, banyak developer yang akan memotong DP sesuai dengan booking fee yang dibayarkan.

Biaya Akta Notaris

Anda membutuhkan pengesahan atas proses jual beli yang terjadi lewat jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ketika membei rumah.

Biaya notaris bergantung pada seberapa banyak jumlah dokumen yang harus diurus dan harga layanan tersebut pun tergantung oleh notaris yang bersangkutan.

Biaya Cek Sertifikat

Anda harus melakukan cek seritikfat ketika membeli rumah. Hal ini diperlukan untuk mengetahui keaslian seritikat tanah Anda. Sebab, bisa saja rumah yang Anda beli berdiri di atas tanah sengketa baik dari kasus penyitaan bank maupun sertifikat ganda.

Meski terdengar sepele, namun pengecekan sertifikat ini sebenarnya krusial.

Justru jika Anda mengabaikan proses ini hanya karena kendala biaya, Anda bisa rugi besar karena berpotensi membeli rumah yang tersangkut kasus sengketa.

Pengecekan sertifikat rumah ini bisa Anda lakukan di kantor pertanahan setempat dan biayanya bisa berbeda-beda tergantung wilayah. Namun, umumnya berkisar antara Rp 50.000 – Rp 300.000.

Baca juga: Beli Rumah Nyicil KPR atau Ngontrak Seumur Hidup? Kenali Plus Minusnya

Biaya Balik Nama

Bea Balik Nama (BBN) adalah biaya yang dikenakan kepada pembeli saat proses balik nama Sertifikat Hak Milik dari penjual. Biaya balik nama biasanya dapat diurus oleh developer jika membeli rumah melalui developer ataupun diurus sendiri jika membeli rumah tersebut sendiri.

Biaya dari BBN ini bisa berbeda-beda, namun besarannya rata-rata sekitar 2 persen dari nilai transaksi yang Anda lakukan.

Bea dan Pajak

Salah satu yang bisa dibilang akan banyak merogoh kocek Anda, yaitu pembayaran berbagai macam bea dan/atau pajak.

Setidaknya ada tiga bea dan/atau pajak yang harus dibayarkan, yakni Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Pajak Pertambahan Nilai (PPN), dan Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM).

Pertama, BPHTB adalah pajak jual beli yang dibebankan kepada pembeli. Besaran dari BPHTB ini adalah 5 persen dari nilai transaksi dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP).

NPOPTKP ini besarannya berbeda-beda, sesuai dengan kebijakan pemerintah daerah setempat.
Kedua, PPN adalah pajak yang dibebankan kepada pembeli untuk primary property (properti baru).

Jadi, untuk Anda yang berencana membeli rumah baru, maka harus memperhitungkan pajak yang satu ini. Besarannya adalah 10 persen dari harga rumah yang kamu beli.

Minimal transaksi yang dipungut adalah di atas Rp 36 juta.

Ketiga, PPnBM adalah pajak yang dibebankan kepada pembeli yang rumahnya dikategorikan sebagai barang mewah.

Oh iya, rumah yang tergolong barang mewah jika harga jualnya melebihi Rp 20 miliar dan Rp 10 miliar masing-masing untuk rumah dan/atau town house dari jenis non-strata title serta apartemen kondominium, town house dari jenis strata title, dan/atau sejenisnya.

Besaran dari PPnBM ini adalah 20 persen dari harga jual.

Baca juga: Kini Pencarian Rumah dan Pengajuan KPR Bank Mandiri Bisa lewat Aplikasi RIKu

Asuransi

Bagi Anda, yang menggunakan layanan KPR, terdapat biaya-biaya asuransi yang perlu untuk diketahui, salah satunya adalah asuransi jiwa untuk KPR yang memberikan jaminan bantuan jika terjadi hal yang tidak terduga.

Asuransi ini berperan untuk meminimalisir resiko, baik terhadap pihak yang melayani KPR dan juga nasabah KPR. Dalam kondisi nasabah KPR meninggal dunia, Tim KPR nantinya akan membantu ahli waris untuk melunasi sisa cicilan KPR.

Dengan demikian, asuransi ini akan membantu meringankan beban ahli waris melunasi sisa cicilan.

Selain asuransi jiwa untuk KPR, terdapat pula asuransi properti yang dapat memberikan perlindungan kepada properti. Asuransi ini dapat membantu mengurangi kerugian apabila terjadi kerusakan pada rumah yang diasuransikan.

Penyebab kerusakan yang ditanggung bermacam-macam, dalam polis property all risk/ industrial all risk yang disebutkan secara spesifik adalah pengecualiannya atau exclusion.

Jadi, dengan kata lain polis property all risk menjamin semua risiko sepanjang risiko tersebut tidak dikecualikan.

Baca juga: Survei: Konsumen Anggap Suku Bunga KPR Jadi Hambatan Beli Rumah