Penyediaan Perumahan Rakyat Pasca-Pandemi Covid-19

Krisis akibat pandemi Covid-19 telah menyebabkan luka memar (scarring effect) bagi sektor perumahan. Hal ini menyebabkan penurunan pendapatan terhadap hampir semua pelaku di sektor perumahan.

Pandemi Covid-19 menyebabkan kemampuan masyarakat membeli rumah berkurang. Pengembang kehilangan pendapatan akibat berkurangnya penjualan rumah. Kontraktor yang kehilangan pesanan membangun rumah.

Pemilik kredit kepemilikan rumah (KPR) mengalami gangguan dalam membayar cicilan KPR-nya. Bank-bank mengalami kenaikan kredit bermasalah dari KPR.

Anggaran pemerintah untuk perumahan juga berkurang seiring dengan alokasi anggaran yang difokuskan untuk penanganan Covid-19.

Baca juga: Siap-siap, 200.000 Rumah Subsidi KPR FLPP Bakal Disalurkan Tahun Ini

 Dengan berbagai kondisi seperti ini dapat diperkirakan bahwa upaya kita mengejar backlog di sektor perumahan yang sebelum pandemi mencapai sekitar 7 juta-9 juta menjadi terganggu.

Pemerintah dan Bank Indonesia (BI) telah berupaya untuk menjaga agar sektor perumahan tetap mampu tumbuh.

Kebijakan Pelonggaran

Sejak Maret 2021, pemerintah dan BI telah mengeluarkan berbagai kebijakan pelonggaran baik di sisi fiskal maupun makroprudensial untuk menjaga denyut pertumbuhan di sektor perumahan.

Pemerintah, misalnya, sejak tahun lalu telah mengeluarkan insentif berupa Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) terhadap setiap pembelian rumah tapak atau unit hunian rumah susun dengan harga jual paling tinggi Rp 5 miliar.

BI juga menerbitkan insentif berupa pelonggaran rasio Loan To Value (LTV) untuk Kredit Properti dan rasio Financing to Value (FTV) untuk Pembiayaan Properti menjadi paling tinggi 100 persen untuk semua jenis properti (rumah tapak, rumah susun, serta ruko/rukan.

Insentif fiskal maupun pelonggaran makroprudensial cukup berhasil menjaga kinerja sektor perumahan tumbuh tetap positif. Kinerja sektor yang terkait perumahan memperlihatan pertumbuhan yang positif selama 2021.

Selama 9 bulan pertama 2021, sektor real estate dan konstruksi tumbuh masing-masing 2,40 persen (year on year/yoy) dan 2,43 persen (yoy).

Meski tumbuh, harus diakui bahwa pertumbuhan tersebut masih terbatas. Hal tersebut karena konsumsi rumah tangga sebagai pendorong utama sektor perumahan belum pulih. Ini terlihat, selama 9 bulan pertama 2021, konsumsi rumah tangga (RT) hanya tumbuh 1,50 persen (yoy). Ini artinya, daya beli masyarakat belum sepenuhnya pulih.

Kondisi di atas menjadikan tantangan pembangunan perumahan ke depan menjadi lebih berat. Untuk kembali mendorong pembangunan sektor perumahan, luka memar yang dialami oleh berbagai pihak di atas perlu disembuhkan.

Daya beli masyarakat perlu dipulihkan karena ini merupakan pendorong utama. Luka memar yang dialami dunia usaha, yang terlihat dari kinerja keuangannya, perlu dipulihkan. Anggaran pemerintah untuk pembangunan sektor perumahan juga perlu dipulihkan untuk mengejar backlog yang berpotensi bertambah.

Baca juga: Ada Program KUR, KPR FLPP hingga PEN, Bisnis Perbankan Diproyeksi Cerah pada 2022

Oleh karenanya, dibutuhkan pendekatan kebijakan yang lebih komprehensif untuk mempercepat pembangunan sektor perumahan tersebut. Seperti apakah itu?

Konsep Penyediaan Perumahan

Tempat tinggal, hunian, atau rumah (papan) merupakan salah satu kebutuhan pokok dimana negara memiliki kewajiban untuk menyediakannya, sama halnya dengan kebutuhan pokok lainnya seperti sandang dan pangan.

Konsep “menyediakan” di sini tidak berarti bahwa pemerintah “memberikan” tetapi lebih kepada upaya pemerintah agar seluruh rakyat dapat memiliki tempat tinggal (hunian) yang layak dan harganya terjangkau.

Upaya tersebut antara lain dapat berupa kebijakan pengaturan, penyediaan lahan, penyediaan prasarana dan sarana umum (PSU), dukungan pendanaan (bagi masyarakat yang tidak mampu), termasuk pula penyediaan hunian itu sendiri.

Beberapa pihak memiliki perbedaan pandangan soal konsep hunian atau rumah tinggal ini, terutama di perkotaan, yang menjadi kewajiban pemerintah untuk menyediakannya. Ini mengingat, terutama karena di perkotaan harga tanah dan bangunan relatif mahal dan lahan terbatas.

Beberapa pihak berpendapat warga perkotaan yang memiliki penghasilan rendah tidak perlu harus memiliki rumah tinggal, tetapi cukup sewa.

Dalam hal ini, bila warga cukup hanya dengan menyewa maka kewajiban pemerintah menjadi terbatas pada penyediaan rumah untuk disewakan dan warga perkotaan dibuat agar mampu menyewanya. Bila tidak mampu menyewa maka pemerintah mensubsidi harga sewanya.

Sedangkan pihak lain berpendapat bahwa sesuai dengan konsep “kebutuhan pokok”, maka warga perkotaan tidak cukup hanya menyewa tetapi hingga dapat “memiliki”.

Dengan memiliki maka warga memiliki kepastian dan ikut merasakan nilai tambah dari aset rumah miliknya. Sehingga, kewajiban pemerintah di sini tidak cukup hanya sebatas pada membuat warga mampu menyewa tetapi mampu “memiliki” (membeli).

Dengan konsep “memiliki” ini maka kewajiban pemerintah menjadi lebih besar.

Penulis berpendapat bahwa kedua pandangan baik “cukup menyewa” atau “memiliki” sama-sama benar. Hanya, kalau pemerintah memiliki kemampuan untuk membuat warganya mampu memiliki rumah (tidak sekedar menyewa) tentunya itu lebih baik.

Baca juga: 3 Hal yang Perlu Diperhatikan Sebelum Mengajukan KPR