Seputar Tanah HGB, Pahami Aturan dan Jangka Waktu Hak Guna Bangunan

KOMPAS.com – Hak Guna Bangunan atau HGB adalah istilah yang kerap muncul dalam urusan pertanahan. Lantas apa itu HGB?

Untuk menjawab pertanyaan tersebut, penting mengetahui sejumlah peraturan Hak Guna Bangunan yang berlaku saat ini.

Jangka waktu Hak Guna Bangunan juga perlu diperhatikan mengingat ketentuan bagi pemegang Sertifikat HGB berbeda dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) atau hak lainnya.

Baca juga: Apa Itu Tanah HGU? Simak Aturan, Jangka Waktu, dan Hapusnya Hak Guna Usaha

Karena itu, peraturan perpanjangan HGB juga penting dipahami. Artikel ini akan memberikan beberapa ulasan mengenai hal tersebut, termasuk tentang hapusnya Hak Guna Bangunan.

Peraturan Hak Guna Bangunan

Dasar hukum mengenai jenis-jenis status tanah, termasuk HGB adalah Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

Dalam regulasi tersebut dijelaskan, Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

Selain diatur UUPA, regulasi terkait HGB juga diatur dalam sejumlah aturan turunan seperti Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.

Baca juga: Contoh Surat Perjanjian Utang Piutang dengan Jaminan Sertifikat Tanah

Belakangan, aturan tersebut direvisi dengan PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Dalam aturan terbaru, dimandatkan bahwa Hak Guna Bangunan diberikan kepada Warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Adapun tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan meliputi Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik.

Jangka waktu Hak Guna Bangunan

Pasal 37 PP Nomor 18 Tahun 2021 menyebut, HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.

Baca juga: Contoh Surat Perjanjian Jual Beli Tanah Bermeterai

Sedangkan HGB di atas Tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik.

Lebih lanjut, setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan HGB berakhir, Tanah Hak Guna Bangunan kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak pengelolaan.

Peraturan perpanjangan HGB

Penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan tanah tersebut menjadi kewenangan Menteri ATR/Kepala BPN dan dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak dengan memperhatikan:

• Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
• Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
• Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
• Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang;
• Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum;
• Sumber daya alam dan lingkungan hidup; dan
• Keadaan tanah dan masyarakat sekitar.

Baca juga: Contoh Surat Perjanjian Kontrak Rumah dengan Meterai

Sementara itu, permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan dapat diajukan setelah tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan.

Sedangkan permohonan pembaruan Hak Guna Bangunan diajukan paling lama 2 tahun setelah berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan.

Hapusnya Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan hapus karena:

• Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya;
• Dibatalkan haknya oleh Menteri ATR/Kepala BPN sebelum jangka waktunya berakhir karena:
  • Tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang hak;
  • Tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atau perjanjian pemanfaatan Tanah Hak Pengelolaan;
  • Cacat administrasi; atau
  • Putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
• Diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain;
• Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
• Dilepaskan untuk kepentingan umum;
• Dicabut berdasarkan Undang-Undang;
• Ditetapkan sebagai Tanah Telantar;
• Ditetapkan sebagai Tanah Musnah;
• Berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan tanah untuk Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik atau Hak Pengelolaan; dan/atau
• Pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak.

Baca juga: Apa Itu BPHTB? Pahami Pengertian, Subyek dan Obyek BPHTB