Awas... Permintaan Perumahan Cenderung Melambat!

JAKARTA, KOMPAS.com - Konsultan properti Cushman & Wakefield memaparkan hasil risetnya, bahwa selama semester pertama 2012 terjadi perlambatan pertumbuhan permintaan di perumahan segmen menengah bawah, menengah, dan menengah atas. Di sisi lain, pertumbuhan pasokan properti secara menyeluruh justru menguat di setiap semester lantaran para pengembang masih tetap yakin untuk meluncurkan unit perumahan baru.

Head of Research and Advisory Konsultan Properti Cushman & Wakefield, Arief Rahardjo, dalam konferensi pers publikasi hasil riset tersebut di Jakarta, Kamis (4/10/2012), mengatakan, ketersediaan tanah di Jakarta yang semakin terbatas dan mahal menjadikan pengembang perumahan mulai bergerak pada wilayah sekitar ibu kota. Hal ini terbukti, bahwa tingkat penjualan keseluruhan di Jabodetabek tumbuh secara positif sebesar 0,8% dari semester sebelumnya dan tumbuh sebesar 1,9% dari tahun lalu.

Peraturan rasio pinjaman KPR sebelumnya memang telah disebut-sebut berpotensi menyebabkan penundaan pembelian rumah. Hal ini terjadi lantaran pembeli membutuhkan waktu lebih lama untuk mengumpulkan uang sebelum membayar uang muka dengan jumlah lebih tinggi.

Seperti pernah disampaikan oleh Directorate of Banking Research and Regulation Bank Indonesia, Yunita Resmi Sari, di Jakarta, Mei 2012 lalu, diberlakukannya aturan besaran uang muka atau Loan to Value (LTV) akan berdampak pada penundaan pembelian rumah. Risiko pembatalan pembelian rumah sangat kecil kemungkinannya.

"Penundaan ini menantang pengembang dan bank untuk lebih kreatif dalam menciptakan strategi pemasaran demi meningkatkan motivasi pembelian. Bank dapat menjaga suku bunga KPR pada semester I 2012 relatif stabil," ujar Arief.

Arief mengatakan, pengembang dapat membuat skema pembayaran yang lebih lunak, sekitar 6-12 bulan cicilan down payment (DP), serta menawarkan berbagai penawaran akhir tahun yang lebih menarik. Meskipun membutuhkan uang muka lebih tinggi, lanjut dia, terutama untuk rumah dengan luas lebih besar dari 70 meter persegi, pembiayaan dengan KPR tetap paling diminati pada seluruh segmen perumahan. Pada semester I 2012 misalnya, suku bunga KPR juga cenderung lebih stabil dibandingkan semester sebelumnya.

Berdasarkan riset tersebut dipaparkan, bahwa pengguna KPR terbesar berasal dari segmen menengah bawah. Sebanyak 89% dari keseluruhan transaksi di segmen tersebut menggunakan KPR. Adapun segmen bawah dan menengah masing-masing 72% dan 51%, sedangkan segmen menengah atas dan segmen atas mengikuti dengan jumlah 43% dan 46% dari jumlah transaksi.

Menurut Arief, dampak perubahan kebijakan KPR ini akan lebih banyak berpengaruh di kuartal selanjutnya, yaitu semester dua tahun ini. Namun, sentimen pasar yang optimistis terhadap pasar perumahan Jabodetabek diramalkan akan berlanjut pada semester II 2012.

Seperti diketahui, suku bunga kredit kepemilikan rumah (KPR) yang sempat rendah pada 2011 lalu telah memicu tingginya pertumbuhan KPR saat ini. Salah satu langkah ditempuh oleh Bank Indonesia dalam upaya mengendalikan pertumbuhan tersebut adalah mengeluarkan Surat Edaran No. 14/10/DNP mengenai "Penerapan Manajemen Risiko oleh Bank yang Menyediakan Kredit Pemilikan Rumah dan Kredit Pemilikan Kendaraan Bermotor" pada 15 Maret 2012 lalu.

Peraturan tersebut secara efektif sudah dimulai sejak 15 Juni 2012. Peraturan ini hanya ditetapkan untuk pembiayaan KPR bagi rumah dan apartemen dengan luas bangunan lebih dari 70 meter persegi. Peraturan tersebut tidak berlaku bagi rumah toko dan perumahan bersubsidi. Selain itu, bank syariah juga belum terkena peraturan tersebut.

Seperti diberitakan dalam riset sebelumnya pada Maret 2012 lalu, Cushman & Wakefield Indonesia, memprediksi tiga sektor properti yang akan terus menguat di tahun 2012 adalah sektor perkantoran, perhotelan, dan industri. Investasi di tiga sektor ini diprediksi semakin tinggi, baik dalam bentuk ekspansi atau investasi dari investor asing maupun domestik.

"Selain tiga sektor properti utama ini yang akan terus berkembang selama tahun 2012, pertumbuhan ekonomi juga mendorong tingkat permintaan untuk apartemen sewa maupun milik," kata Handa Sulaiman, Executive Director, Investment, Cushman & Wakefield Indonesia,di Jakarta, Jumat (9/3/2012).

Tren permintaan yang menguat ini, kata Handa, menyebabkan kenaikan harga tanah yang substansial di Jakarta serta daerah residensial favorit di kota-kota besar lainnya. Pasar properti di Asia, selain Indonesia diprediksi juga menguat.