Investor "Kuasai" Apartemen Menengah-Bawah

JAKARTA, KOMPAS.com - Berbeda dengan apartemen mewah yang sudah pasti dibeli para pengguna akhir (end user), segmen menengah bawah justru sebaliknya. Apartemen kelas ini merupakan sasaran empuk para pembeli bermotif investasi. Mereka mengharapkan keuntungan dari unit-unit apartemen dengan harga di bawah Rp 500 juta. Biasanya, investor tersebut membeli lebih dari satu unit untuk dijual atau disewakan kembali.

Menurut CEO Leads Property Indonesia Hendra Hartono harga perdana apartemen menengah bawah yang rendah, akan terdongkrak lebih tinggi seiring dengan progres pembangunan fisik bangunan berikut fasilitas pelengkapnya.

"Pertumbuhan atau selisih harga perdana ke harga aktual inilah yang diburu oleh investor. Angka pertumbuhan lebih "heboh" bisa terjadi di pasar sekunder. Sesuatu yang tidak akan didapatkan bila investor membeli apartemen mewah," tandas Hendra.

The Hive @ Tamansari contohnya. Hunian vertikal yang berlokasi di kawasan Cawang, Jakarta Timur ini menarik minat "pemburu gain", untuk tidak dikatakan spekulan. Selain berada di dalam sebuah pengembangan terintegrasi, harga The Hive masih sangat kompetitif, yakni Rp 11,4 juta per meter persegi. Besaran harga ini  berubah cepat. Saat ini saja, ketika The Hive mencapai konstruksi tutup atap, sudah berada pada level Rp 15 juta/m2.Tak heran, bila separuh pembeli unit-unit apartemen ini merupakan investor. Sedangkan sebagian sisanya adalah end user.

Menurut Direktur Utama PT Wika Realty Budi Sadewa, dari data yang tercatat, para investor membeli lima sampai 10 unit apartemen. Bahkan ada beberapa di antaranya yang memborong hingga 25 unit sekaligus dari total 422 unit yang ditawarkan. Kontribusi investor tersebut sangat signifikan terhadap tingkat penjualan The Hive. Sebagaimana karakteristik khas investor, mereka membeli apartemen secara kontan dan atau tunai bertahap. Kendati Wika juga menyediakan fasilitas Kredit Pemilikan Apartemen (KPA).

Hal yang sama terjadi pada Sentra Timur Residence di Sentra Timur Superblock, Pulo Gebang, Jakarta Timur. Proyek patungan antara PT Bakrieland Development Tbk dan Perumnas ini awalnya justru dibangun sebagai rusunami untuk masyarakat marjinal berpenghasilan rendah. Oleh karena itu, saat diperkenalkan pada 2009 silam, pengembangnya masih mengikuti patokan harga yang ditetapkan pemerintah yakni Rp 158 juta (termasuk PPN). Namun kini harganya telah berubah, meroket 84% menjadi Rp 250 juta per unit. Dari total 1.396 unit tahap I, tersisa 5-10 persen yang belum terjual.

Menurut Direktur Proyek Sentra Timur Superblock Djafarullah, lonjakan harga tersebut dimungkinkan karena tingginya permintaan yang tidak saja berasal dari end user, juga investor.

"Sekitar 40 persen yang membeli unit-unit Sentra Timur Residence merupakan investor. Mereka baru belajar berinvestasi atau "memutar" uangnya dan memiliki ekspektasi tinggi terhadap aset propertinya," buka Djafarullah.

Fenomena yang dinamis tersebut memotivasi Bakrieland dan Perumnas membangun sekuelnya, Sentra Timur Residence Tahap II sebanyak 900 unit. Mereka membanderolnya seharga Rp 240 juta per unit untuk ukuran 36 meter persegi.

Kurang dari setengah tahun masa penjualan, STR II menunjukkan kurva menanjak. Saat ini harganya telah mencapai 50% lebih tinggi. Sungguh, sebuah instrumen investasi yang menarik dan menjanjikan.