Investasi Reksa Dana untuk memiliki Rumah Pertama

KOMPAS.com - Memiliki rumah pertama adalah impian bagi banyak orang. Bagi yang sudah berhasil memiliki rumah pertama, meskipun masih kredit, ada suatu rasa kebanggaan tersendiri.

Investasi reksa dana merupakan suatu cara untuk mempercepat proses memiliki rumah sendiri. Bagaimana caranya dan apa pilihan reksa dana yang sesuai?

Berdasarkan data dari BPS pada tahun 2015, terdapat 65,5 juta rumah tangga di Indonesia dengan 82,63 persen di antaranya sudah memiliki rumah sendiri. Cukup tinggi memang. Tapi ada 17,37 persen atau lebih dari 11 juta rumah tangga yang masih belum memiliki rumah.

Yang sudah memiliki rumah sekalipun, suatu saat anaknya akan besar dan menikah. Pada saat itu, tentu juga akan membutuhkan rumah pertama pula.

Mengingat harga rumah dan harga tanah yang sudah semakin tidak terjangkau, memiliki rumah pertama meskipun secara kredit masih menjadi tantangan besar bagi sebagian besar masyarakat Indonesia.

Walaupun saat ini ada pilihan hunian vertikal atau apartemen dengan harga yang lebih terjangkau, tetap saja untuk bisa memenuhi down payment sebesar 30 persen dari harga rumah ditambah dengan biaya notaris dan pajak, masih cukup memberatkan bagi sebagian besar orang.

Berdasarkan riset, perkiraan per meter persegi untuk harga apartemen di Jakarta pada akhir tahun 2016 adalah : kelas menengah bawah Rp 20 juta , kelas menengah Rp 30 juta, kelas menengah atas Rp 35 juta–Rp 40 juta, kelas atas Rp 40 juta–Rp 45 juta, dan kelas mewah di atas Rp 60 juta.

(Baca: Di Jakarta, Harga Apartemen Menengah-Bawah Rp 20 Juta Per Meter Persegi)

Dengan asumsi apartemen yang menjadi rumah pertama impian kita berada di kisaran Rp 30 juta per meter persegi 10 tahun yang akan datang, maka dengan ukuran 42 meter persegi saja harganya kurang lebih akan setara Rp 1,26 miliar.

Untuk DP, sesuai ketentuan bank adalah 30 persen atau sekitar Rp 378 juta. Ditambah dengan biaya asuransi, notaris, pajak, dan juga renovasi, paling tidak, Anda membutuhkan setidaknya Rp 500 juta sebelum berani melakukan survei untuk mencari rumah pertama.

Apakah asumsi di atas tidak memperhitungkan kenaikan tiap tahunnya? Bukankah harga rumah naik setiap tahun?

Logikanya memang demikian, tapi pada kenyataannya kenaikan rumah juga harus diikuti daya beli, permintaan – penawaran, kewajaran harga dan siklus bisnis.

Tidak tertutup juga harga properti menurun walaupun “dibungkus” tidak dalam bentuk penurunan harga tapi cashback dan promo dalam berbagai bentuk yang secara tidak langsung menurunkan harga pembelian tersebut.

Dengan mempertimbangkan hal-hal di atas, menurut saya seharusnya uang Rp 500 juta untuk 10 tahun yang akan datang masih memungkinkan untuk bisa DP rumah pertama.

Kenapa menggunakan asumsi 10 tahun? Dengan asumsi orang baru bekerja setelah lulus kuliah di usia 21 tahun, maka bisa mencicil rumah pada usia antara 31 – 35 tahun merupakan suatu tantangan tersendiri.

Pilihan reksa dana secara umum ada empat yaitu dari yang paling konservatif reksa dana pasar uang, reksa dana pendapatan tetap, reksa dana campuran dan sampai dengan yang paling agresif reksa dana saham.

Berdasarkan data historis, tingkat return reksa dana dapat bervariasi dari tahun ke tahun. Terkadang untung besar, terkadang juga mengalami kerugian.

Berdasarkan pengamatan dari tahun 2001-2016, asumsi return yang wajar untuk masing-masing reksa dana adalah sebagai berikut :

RD Pasar Uang 5 - 6 persen per tahun
RD Pendapatan Tetap 7 – 10 persen per tahun
RD Campuran 11 – 16 persen per tahun
RD Saham 17 – 20 persen per tahun

Dengan menggunakan asumsi yang konservatif yaitu masing-masing 5 persen, 7 persen, 12 persen dan 17 persen, besarnya kebutuhan investasi bulanan untuk mencapai target Rp 500 juta dalam 10 tahun adalah sebagai berikut :

RD Pasar Uang: Rp 3,2 juta per bulan
RD Pendapatan Tetap: Rp 2,9 juta per bulan
RD Campuran: Rp 2,2 juta per bulan
RD Saham: Rp 1,7 juta per bulan

Dengan melihat perkiraan di atas, reksa dana saham menjadi pilihan yang masuk akal karena nilai kebutuhan dananya paling sedikit. Tingkat risiko yang paling agresif bisa diimbangi dengan periode investasi jangka panjang.

Jujur, untuk mencapai target tersebut dengan gaji UMR saja tidak akan cukup. Untuk ukuran kota besar seperti Jakarta, agar bisa menabung Rp 1,7 juta per bulan setidaknya anda butuh gaji Rp 6 juta sejak pertama kali masuk kerja.

Bukan angka yang tidak mungkin karena pada kenyataannya ada juga perusahaan yang memberikan nilai yang lebih besar, namun godaan untuk hidup konsumtif juga sangat kuat.

Sekalipun kita tetap bisa disiplin, tidak ada jaminan pula nilai investasi di atas bisa pasti tercapai mengingat hasil investasi reksa dana bisa fluktuatif.

Makanya sejak awal disebutkan bahwa memiliki rumah pertama merupakan tantangan yang menunjukkan seseorang telah mandiri secara sosial dan finansial.

Dibutuhkan kemampuan agar bisa mendapatkan penghasilan di atas rata-rata, kedisiplinan dalam mengontrol pengeluaran dan investasi secara berkala, dan keberanian untuk mengambil risiko atas pilihan jenis reksa dananya.

Semoga artikel ini bermanfaat. Dan bagi yang belum memiliki rumah, semoga impian memiliki rumah pertama anda bisa segera tercapai.