Aturan Baru Rumah Bebas PPN: Kriteria, Harga, dan Batas Penghasilan

Perubahan aturan mengenai rumah bebas PPN ini mencakup ukuran dan harga rumah, luasan tanah, serta batas penghasilan tertinggi masyarakat yang berhak mendapatkan fasilitas ini. 

Aturan baru tentang rumah bebas PPN ini adalah Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 60 Tahun 2023 tentang Batasan Rumah Umum, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta Rumah Pekerja yang Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai.

Ditetapkan pada 9 Juni 2023 yang kemudian diundangkan dan mulai berlaku pada 12 Juni 2023, PMK Nomor 60 Tahun 2023 menggantikan dan mencabut PMK Nomor Nomor 81/PMK.010/2019.

PMK Nomor 60 Tahun 2023 juga sekaligus merupakan salah satu aturan pelaksanaan dari Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 49 Tahun 2022.

Khusus untuk batas maksimal penghasilan masyarakat yang berhak mendapatkan fasilitas rumah bebas PPN ini, PMK Nomor 60 Tahun 2023 merujuknya ke aturan kementerian yang membidangi perumahan, yaitu Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR).

Kementerian PUPR pada 2023 juga sudah lebih dulu merevisi sekaligus menerbitkan aturan baru soal kriteria besaran penghasilan masyarakat berpenghasilan rendah yang dapat menerima fasilitas rumah bebas PPN ini. 

Sebelumnya, aturan soal penghasilan dimaksud adalah Ketetapan Menteri PUPR Nomor 411/KPTS/M/2021. Pada 11 Januari 2023, aturan ini dicabut dan diganti dengan Keputusan Menteri PUPR Nomor 22/KPTS/M/2023 tentang Besaran Penghasilan Masyarakat Berpenghasilan Rendah dan Batasan Luas Lantai Rumah Umum dan Rumah Swadaya.

Aturan-aturan baru di atas terlampir di akhir tulisan ini, yang dapat diakses dan atau diunduh langsung.

Definisi rumah dan luasannya

Dalam PMK Nomor 60 Tahun 2023, yang dimaksud sebagai rumah umum yang bisa mendapat fasilitas bebas PPN adalah rumah bagi warga negara Indonesia yang masuk kriteria berpenghasilan rendah.

Adapun rumah karyawan dalam cakupan PMK ini adalah bangunan yang dibiayai dan dibangun oleh perusahaan bagi karyawannya. Dengan demikian, pemegang saham, direksi, komisaris dan pengurus tidak berhak menerima fasilitas ini.

Sementara itu, rumah boro adalah bangunan sederhana yang dibangun dan dibiayai oleh perorangan, koperasi buruh, atau koperasi karyawan bagi para buruh tidak tetap atau para pekerja sektor informal berpenghasilan rendah.

Untuk mendapatkan fasilitas bebas PPN, rumah umum, rumah karyawan, dan rumah boro dengan definisi di atas harus memenuhi sejumlah kriteria.

Pertama, luas bangunan adalah kisaran 21-36 meter persegi, berubah dari aturan sebelumnya yang hanya disebut 21 meter persegi.

Kedua, rumah itu berdiri di atas tanah seluas 60-200 meter persegi. Aturan sebelumnya hanya memberikan fasilitas bebas PPN untuk bangunan di atas tanah seluas 60 meter persegi.

Selain mengatur soal definisi rumah beserta luas bangunan dan tanah, PMK Nomor 60 Tahun 2023 juga menentukan kriteria soal harga jual rumah yang bisa mendapat fasilitas bebas PPN.

Kriteria harga ini diatur berdasarkan zona wilayah dan tahun penyerahan rumah, sebagaimana tabel berikut ini:

Batasan harga jual tersebut sudah termasuk biaya-biaya yang timbul, seperti biaya transaksi jual-beli dan biaya transaksi pembiayaan yang diminta pihak ketiga selain pengusaha kena pajak yang menjual rumah dimaksud.

Dalam hal rumah dimaksud diserahkan gratis dari perusahaan kepada karyawan, penentuan harga mengacu pada nilai dasar pengenaan pajak.

Batas penghasilan

Sebagaimana disebutkan di atas, PMK Nomor 60 Tahun 2023 menggunakan rujukan ketentuan di Kementerian PUPR terkait nominal penghasilan masyarakat yang dapat menerima fasilitas pembebasan PPN.

Batasan nominal tersebut tercakup dalam kriteria masyarakat berpenghasilan rendah di Keputusan Menteri PUPR Nomor 22/KPTS/M/2023.

Besarannya dipilah berdasarkan wilayah, status perkawinan, dan kepesertaan dalam program tabungan perumahan rakyat (tapera), sebagaimana tabel berikut ini:

Karena kriteria batasan penghasilan ditetapkan per bulan, wajib pajak harus menentukan nilai penghasilan rata-rata per bulan untuk mendapatkan pembebasan PPN atas pembelian rumah, dengan ketentuan:

Dipakai sendiri dan embargo penjualan kembali

Rumah yang mendapat fasilitas pembebasan PPN harus dipakai sendiri sebagai tempat tinggal. Selain itu, rumah tersebut juga tidak boleh dipindah tangankan selama empat tahun sejak dimiliki.

Jika ketentuan ini tidak dipenuhi, PPN yang semula dibebaskan,menjadi terutang dan wajib dilunasi oleh wajib pajak yang membeli rumah tersebut.

Pelunasan PPN terutang tersebut wajib dilunasi maksimal satu bulan sejak terutang, yaitu sejak rumah tersebut diketahui digunakan untuk dipakai sendiri atau dipindah tangankan. Perlu diketahui, PPN terutang ini tidak dapat dikreditkan.

Kewajiban menyampaikan SPT

Selain harus memenuhi beberapa kriteria di atas, wajib pajak yang ingin mendapatkan fasilitas pembebasan PPN rumah umum dan pekerja juga harus memenuhi syarat lain, yaitu:

• Telah menyampaikan Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan PPh dua tahun pajak terakhir
• Telah menyampaikan SPT masa PPN pada tiga masa pajak terakhir, dan
• Tidak memiliki utang pajak.

Prosedur setelah mendapatkan fasilitas

Penerima fasilitas pembebasan PPN harus menyampaikan pemberitahuan kepada Direktorat Jenderal Pajak (DJP) Kementerian Keuangan.

Untuk rumah umum dan karyawan, pemberitahuan dilakukan oleh wajib pajak penerima fasilitas, menggunakan saluran pelaporan yang tersedia.

Adapun pemberitahuan fasilitas bebas PPN untuk rumah boro dilakukan oleh koperasi buruh, koperasi karyawan, pemerintah daerah, atau pemerintah pusat yang menyediakannya.

Terkait fasilitas bebas PPN untuk asrama, pemberitahuan disampaikan oleh perguruan tinggi, sekolah, pemerintah daerah, atau pemerintah pusat yang mengelolanya. 

Pemberitahuan tersebut harus dilengkapi dengan surat pernyataan atau keterangan bermeterai mengenai besaran penghasilan rata-rata dalam satu bulan.

Bagi wajib pajak pengguna fasilitas bebas PPN ini yang berstatus pekerja, surat keterangan dikeluarkan oleh pemberi kerja. Adapun bagi wajib pajak yang berstatus sebagai pelaku usaha atau pekerjaan bebas, surat pernyataan dibuat oleh yang bersangkutan. 

Sementara itu, bila wajib pajak pengguna fasilitas ini berstatus sebagai karyawan sekaligus pelaku pekerjaan bebas maka surat keterangan dibuat oleh yang bersangkutan dan pemberi kerja.

Program kepemilikan rumah

Fasilitas ini juga bisa digunakan oleh masyarakat yang mendapatkan bantuan rumah lewat program kepemilikan rumah umum dari pemerintah.

Syaratnya, yang bersangkutan harus memiliki nomor lolos pengujian tagihan pembayaran program kepemilikan rumah umum dari pemerintah, sebagai bukti telah terdaftar sebagai penerima program kepemilikan rumah umum dari pemerintah.

Kewajiban membuat faktur

Pengusaha kena pajak yang menjual rumah umum, pondok boro, asrama mahasiswa dan pelajar, serta rumah pekerja dengan fasilitas PPN ini, wajib membuat faktur pajak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

Faktur pajak tersebut harus berisi informasi seperti identitas pembeli rumah, seperti nama beserta nomor pokok wajib pajak atau nomor induk kependudukan. Faktur juga harus mencantumkan nomor lolos pengujian tagihan, jika fasilitas bebas PPN yang digunakan terkait program kepemilikan rumah umum dari pemerintah.

Khusus fasilitas PPN atas penyerahan rumah umum, rumah pekerja, pondok boro dan asrama, faktur yang dibuat harus mencantumkan nomor tanda terima pemberitahuan penggunaan fasilitas yang diterbitkan DJP.

Pada kolom nama barang diisi dengan identitas rumah yang diserahkan dan pada kolom referensi faktur diisi keterangan “Program kepemilikan rumah pemerintah”. Selain itu, faktur pajak juga harus diisi keterangan sebagai “PPN Dibebaskan Berdasarkan PP Nomor 49 tahun 2022”.

Naskah: MUC/ASP, KOMPAS.com/PALUPI ANNISA AULIANI