Mengenal Reksa Dana Beraset Dasar Properti

Karena adanya keyakinan bahwa jumlah tanah terbatas dan semua orang membutuhkan tempat tinggal, properti menjadi pilihan utama investasi banyak orang. Sebab jika dikelola dengan baik, selain harganya naik investor juga dapat memperoleh pendapatan berupa sewa.

Namun karena investasi yang dibutuhkan tidak sedikit, hanya kalangan terbatas yang hanya dapat memiliki investasi properti ini. Inilah yang menjadi asal mula bagi Presiden Amerika Serikat bapak Dwight D. Eisenhower pada tahun 1960 menandatangani legislasi yang menciptakan pendekatan baru dalam investasi properti.

REIT – Real Estate Investment Trust adalah hasil dari produk legislasi yang menggabungkan keunggulan antara investasi properti yang secara konsisten terus menghasilkan sewa dan investasi saham yang dapat dimiliki oleh masyarakat luas dengan nominal yang sangat terjangkau.

Dengan adanya produk REIT ini, keuntungan dari investasi properti komersial yang sebelumnya hanya bisa dijangkau oleh investor bermodal besar sekarang menjadi bisa diakses kalangan masyarakat yang lebih luas. Industri REIT berkembang pesat hingga ke seluruh dunia.

Di Indonesia, REIT disebut dengan Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif atau disingkat menjadi DIRE. Peraturan BAPEPAM-LK (sekarang OJK) yang mengatur mengenai produk tersebut terbit pada tahun 2007.

Karena menggunakan skema Kontrak Investasi Kolektif, pada dasarnya cara kerja DIRE sama seperti reksa dana. Di mana manajer investasi dan bank kustodian melakukan kontrak kerja sama untuk melakukan penghimpunan dana dari masyarakat. Selanjutnya dana tersebut digunakan oleh Manajer Investasi untuk melakukan investasi.

Perbedaan utama dari DIRE dan reksa dana ada 3 yaitu sebagai berikut :

Aset Dasar

Pada reksa dana, umumnya aset dasar yang digunakan sebagai instrumen investasi adalah saham, obligasi dan pasar uang (surat utang dengan jatuh tempo di bawah 1 tahun). Namun pada DIRE, aset dasar yang digunakan adalah  Aset Real Estat, Aset yang berkaitan dengan Real Estat dan kas atau setara kas.

Yang dimaksud dengan Aset Real Estat adalah aset properti riil seperti mal, apartemen, perkantoran, pergudangan yang sudah menghasilkan pendapatan dalam bentuk sewa. Sementara yang dimaksud dengan aset yang berkaitan dengan real estat adalah saham dan obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan properti.

Sesuai dengan peraturan, penempatan di Aset Real Estat minimum 50 persen, jika ditambah dengan saham / obligasi properti minimum 80 persen. Artinya, penempatan di instrumen pasar modal yaitu saham dan obligasi hanya maksimal 30 persen saja. Untuk penempatan di instrumen pasar uang (kas dan setara kas) adalah maksimum 20 persen.

Jadi sebenarnya, peraturan tersebut lebih menekankan agar manajer investasi langsung berinvestasi pada Aset Real Estat yaitu properti langsung daripada produk pasar modal yang berkaitan dengan sektor properti. Itu pun, properti yang dibeli sudah yang menghasilkan, bukan tanah kosong yang belum dibangun.

Pembagian Dividen

Pada reksa dana konvensional seperti pasar uang, pendapatan tetap, campuran dan saham, pembagian dividen bersifat opsional. Dan dari seluruh reksa dana yang ada saat ini, reksa dana yang membagikan dividen bisa dihitung dengan jari. Itupun sifatnya tidak berkala.

Sementara pada DIRE, pembagian dividen bersifat wajib. Sebab, ketentuan dalam peraturan mengharuskan manajer investasi membagikan 90 persen dari laba bersih setelah pajak kepada pemegang unit secara proporsional.

Jadi sepanjang properti tersebut menghasilkan keuntungan, dan sudah hampir pasti karena berinvestasi pada properti dengan penghasilan berkala seperti mal atau perkantoran, maka investor hampir dipastikan mendapatkan dividen secara berkala.

Hal ini sesuai dengan tujuan awal dari DIRE yaitu membuat investor kecil bisa menikmati investor properti komersial dengan pendapatan yang berkala.

'Special Purpose Vehicle'

Mengelola investasi pasar modal dan mengelola aset properti langsung adalah 2 hal yang berbeda. Seorang manajer investasi bisa saja ahli dalam mengelola saham dan obligasi properti, tapi keahliannya belum tentu berarti karena pengelolaan properti langsung membutuhkan keahlian yang berbeda.

Untuk itu, Manajer Investasi diperbolehkan untuk membentuk suatu special purpose vehicle (SPV) yaitu suatu perseroan terbatas dengan minimal 99,9 persen sahamnya dimiliki oleh DIRE. Dengan adanya SPV ini, reksa dana dapat menunjuk profesional yang ahli dalam melakukan investasi properti.

SPV ini sifatnya opsional, artinya jika Manajer Investasi merasa sudah memiliki kemampuan yang cukup, maka pembentukannya tidak diperlukan. Namun jika dibentuk, ada kewajiban bagi SPV untuk mendistribusikan kepada DIRE dan pemilik lainnya secara proporsional.

Perkembangan DIRE di Indonesia

Sejak peraturan tentang DIRE ada, hingga saat ini baru ada satu produk yaitu DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia yang diterbitkan oleh PT. Ciptadana Asset Management.

Properti yang dijadikan sebagai dasar investasi adalah Solo Grand Mal. Pada bulan Mei 2015 yang lalu, dana kelolaan produk ini telah mencapai Rp 534 milliar.

Periode pembagian dividen adalah setiap 3 bulan sekali dari laba bersih setelah dikurangi pajak sesuai dengan tanggal pembagian hasil investasi yang ditetapkan perusahaan.

Demikian, semoga artikel ini bermanfaat.