Membangun Istana Impian melalui Reksa Dana

KOMPAS.com - Uang muka pembelian memang cuma 20 persen dari total harga rumah. Tetapi bagi sebagian orang, jumlah dana yang harus disediakan untuk uang muka bisa jadi tetap besar. Reksa dana bisa dipakai untuk mempersiapkan DP rumah.

Rumahku istanaku. Home sweet home. Ungkapan tersebut kerapkali digunakan untuk menggambarkan bagaimana nyamannya memiliki rumah sendiri. Band ngetop tanah air God Bless pun menyenandungkan, meski hanya berupa bilik bambu dan berpagar alang-alang, rumah sendiri tetap tempat yang nyaman.

Tapi sayangnya, zaman sekarang rumah kerap sulit terbeli. Anda tentu sering membaca berita harga properti residensial di Indonesia terus melambung, baik yang berbentuk rumah tapak maupun hunian bertingkat. Ini tidak cuma terjadi pada properti-properti yang ada di kota, tetapi juga di kawasan pinggir kota.

Bahkan, mengandalkan kredit pemilikan rumah (KPR) untuk memiliki istana sendiri pun tidak gampang. Apalagi, kini pemerintah menetapkan aturan uang muka minimal untuk pembelian rumah. Dus, semua orang yang ingin membeli rumah tetap harus memiliki dana dalam jumlah cukup besar untuk pembayaran uang muka.

Memang, beberapa waktu yang lalu, Bank Indonesia kembali melonggarkan aturan loan to value (LTV) untuk pembelian rumah dan kendaraan bermotor. Bila sebelumnya BI menetapkan bank cuma bisa memberikan kredit untuk rumah pertama maksimal 70 persen dari harga rumah, kini bank bisa memberi kredit hingga 80 persen dari harga rumah. Artinya, konsumen kini cukup menyediakan uang muka rumah sekitar 20 persen.

Tetapi, dengan kenaikan harga properti seperti saat ini, tetap saja nilai uang muka rumah tersebut cukup besar. Alhasil, masih banyak orang yang pikir-pikir dulu sebelum memutuskan membeli rumah.

Tentu saja, kita bisa menabung agar tetap bisa membeli rumah impian. Harapannya, setelah menabung selama beberapa waktu, kita bisa memiliki duit yang cukup untuk membeli rumah incaran. Tetapi, meski rutin menabung setiap bulan, bisa jadi, sampai target waktu membeli rumah tiba, Anda tetap tidak akan bisa mengumpulkan dana yang dibutuhkan.

Jangan lupa, harga properti setiap tahun mengalami peningkatan. Sudah begitu, peningkatan harga properti belakangan ini cukup besar. Alhasil, bisa jadi harga rumah yang kita incar saat ini sudah semakin jauh dari jangkauan pada lima tahun akan datang. Karena itu, dana Anda tidak akan pernah cukup kalau hanya ditaruh dalam tabungan.

Lantas, bagaimana caranya agar bisa memiliki dana yang cukup untuk membayar DP rumah? Salah satunya, cobalah memanfaatkan reksa dana.

Harus berhitung
Asal tahu saja, tidak semua jenis reksa dana yang ada di pasaran cocok untuk menyiapkan uang muka pembelian rumah.

Memanfaatkan reksa dana untuk menyiapkan dana membeli rumah juga memiliki keunggulan ketimbang menabung sendiri di tabung. "Menabung lewat reksa dana lebih terencana ketimbang harus menabung sendiri," kata Freddy Pieloor, perencana keuangan dari Money'n'Love.

Dalam investasi reksa dana, Anda bisa meminta manajer investasi menginvestasikan langsung dana sejumlah yang sudah Anda tentukan ke dalam reksa dana setiap bulannya. Memang, perbankan juga memiliki produk tabungan berjangka, yang menerapkan sistem setoran berkala. Tetapi, dari sisi imbal hasil, reksadana menawarkan imbal hasil yang lebih besar ketimbang tabungan.

Tapi tentu saja, lantaran memiliki karakter, risiko, dan keuntungan yang berbeda, reksadana yang dipilih akan ikut menentukan jangka waktu berapa lama Anda harus berinvestasi serta berapa besar duit yang harus Anda investasikan secara rutin setiap bulan.

Jadi, merencanakan pembelian rumah dengan memanfaatkan reksa dana memang tidak segampang yang terlihat. Anda harus bisa berhitung dengan cermat agar target dana yang Anda inginkan bisa tercapai. Ada beberapa hal yang perlu Anda perhatikan saat membuat perencaan membeli properti dengan reksadana.

• Menentukan target waktu pembelian
Susun jadwal rencana keuangan terkait pembelian rumah. Pastikan kapan waktu Anda berniat mengeksekusi rencana membeli rumah. Hal ini akan mempengaruhi strategi Anda dalam berinvestasi di reksadana selanjutnya. "Kapan kita mau membeli rumah menentukan pemilihan produk reksadana yang cocok," kata Mike Rini, perencana keuangan dari Mitra Rencana Edukasi Financial & Business Advisory.

Yang paling ideal tentu saja bila Anda memiliki jangka waktu yang panjang untuk membeli rumah, misalnya di atas lima tahun. Dengan begitu, Anda bisa lebih leluasa dalam mengelola reksadana demi mendapat manfaat yang maksimal untuk membeli rumah. Anda juga bisa lebih mudah mengincar rumah yang sesuai dengan selera dan impian Anda.

Tapi, bagaimana kalau Anda menargetkan membeli rumah dalam waktu tidak terlalu lama lagi? Dalam hal ini, para perencana keuangan menyarankan Anda sedikit mengubah strategi investasi. Jadi, sebaiknya Anda jangan mengincar rumahnya dulu. Tapi persiapkan dulu dana sebanyak-banyaknya melalui investasi reksa dana.

Pasalnya, hasil investasi dalam reksa dana bisa jadi kurang maksimal bila dilakukan dalam jangka waktu yang terlalu pendek. "Kenaikan harga rumah juga bisa jauh di atas imbal hasil reksa dana," kata Risza Bambang, perencana keuangan dari One Shildt Financial Planning.

Risza merekomendasikan untuk melakukan investasi secara rutin sampai waktu yang ditargetkan membeli rumah tiba. "Niatnya yang penting untuk berinvestasi, jangan dulu menargetkan rumahnya yang mana," kata dia.

Nah, menjelang target waktu pembelian rumah yang sudah ditetapkan tiba, Anda bisa mulai bergerilya mencari rumah yang harganya cocok dengan hasil investasi Anda di reksadana. Tentu saja, Anda harus ikhlas bila rumah yang harganya sesuai dengan hasil investasi ternyata tidak sesuai dengan rumah impian Anda.

Misalnya, tadinya Anda berniat membeli rumah di lokasi yang berada di tengah kota, atau di pinggir kota tapi dengan akses yang lebih mudah ke pusat kota. Tetapi ternyata hasil investasi Anda tidak mencukupi. "Kalau dengan hasil investasi di reksa dana hanya bisa dapat rumah yang jauh dari pusat kota, ya sudah, jangan dipaksakan," kata Risza.

• Memilih properti yang ingin dibeli
Setiap orang tentu memiliki bayangan bagaimana rumah idaman yang diharapkan. Agar Anda bisa lebih mudah membuat perencanaan keuangan saat akan membeli rumah, Anda bisa mencari info terlebih dulu di pasar berapa harga rumah impian Anda di pasaran. Hal ini perlu dilakukan, baik oleh orang yang berniat membeli rumah dalam jangka waktu yang masih panjang, maupun orang yang hendak membeli rumah dalam jangka waktu yang tidak terlalu panjang lagi.

Dengan mencari tahu harga di pasar, Anda bisa membuat perhitungan berapa besar dana yang akan dibutuhkan dan berapa besar investasi yang harus Anda setor tiap bulan.

Bagi orang-orang yang tidak punya waktu cukup panjang untuk melakukan investasi sebelum membeli rumah, dengan melakukan riset atas harga rumah di pasaran, ia bisa mencari rumah yang harganya paling memungkinkan untuk dibeli dan paling sesuai dengan keinginannya. Selain itu, ia juga bisa mengelola portofolio reksa dananya dengan lebih baik untuk mencapai target dana yang paling maksimal, lantaran memiliki benchmark harga rumah yang perlu dicapai.

Lakukanlah riset harga di beberapa lokasi. Dengan demikian, Anda bisa membuat perbandingan. Jangan lupa, selain mempertimbangkan harga, Anda juga harus mempertimbangkan kenyamanan dan lingkungan di kawasan tersebut, termasuk fasilitas umum (fasum) dan fasilitas sosial (fasos) yang ada di sekitarnya.

• Melakukan perhitungan dana
Setelah mengetahui perkiraan harga rumah yang diincar, Anda bisa membuat perhitungan dana. Ambil contoh Anda berniat membeli rumah dengan harga Rp 500 juta dan memanfaatkan fasilitas KPR dari bank. Dengan demikian, Anda setidaknya membutuhkan dana sebesar Rp 100 juta sebagai uang muka pembelian rumah. Nah, Anda bisa memanfaatkan reksa dana untuk mengumpulkan uang muka tersebut.

Satu hal yang harus Anda ingat dalam menyusun perhitungan dana ini adalah harga properti cenderung naik setiap tahun. Karena itu, Anda harus memasukkan potensi kenaikan harga tersebut dalam perhitungan Anda.

Jadi jangan lupa, ketika Anda melakukan riset soal harga rumah, pastikan juga Anda mencari tahu potensi kenaikan harga tanah dan bangunan di kawasan tersebut. Kenaikan harga properti ini juga bisa menjadi salah satu faktor yang harus dipertimbangkan sebelum memilih reksadana. "Kalau bisa kenaikan harga rumah setara dengan hasil yang kita terima dari investasi di reksadana," kata Eko Endarto, perencana keuangan Finansia Consulting.

Eko menuturkan, saat ini kenaikan harga properti residensial di Indonesia memang cukup tinggi. Rata-rata kenaikan harga rumah mencapai 12 persen–15 persen per tahunnya. "Bahkan di Pulau Jawa kenaikan harganya bisa mencapai 20 persen–30 persen," ujar dia.

Setelah mengetahui data-data tadi, Anda bisa melakukan perhitungan dana. Menyusun perhitungan dana ini mungkin sedikit ribet bila dilakukan sendiri dan secara manual. Supaya Anda tidak terlalu pusing, Anda bisa memanfaatkan fitur-fitur perencanaan keuangan gratis yang ada di internet.

Saat ini banyak perencana keuangan menyediakan fitur perencanaan keuangan sederhana di situs masing-masing. Beberapa perusahaan manajer investasi dan sekuritas juga menyediakan kalkulator perencanaan keuangan yang bisa diakses secara gratis. Atau, Anda juga bisa mendapatkan aplikasi kalkulator perencanaan melalui ponsel pintar Anda.

Dengan menggunakan kalkulator tersebut, Anda bisa memperhitungkan berapa besar nilai duit yang Anda butuhkan di masa mendatang untuk uang muka rumah. Anda juga bisa memperhitungkan berapa besar dana investasi yang harus disetor rutin.

• Memilih jenis reksa dana yang cocok
Berdasarkan perhitungan yang Anda buat tadi, maka Anda bisa mencari reksa dana yang cocok dengan rencana keuangan Anda. Tidak semua reksadana bisa memberikan imbal hasil yang sesuai dengan harapan dan target yang sudah dibuat.

Misalnya reksa dana pasar uang. Reksadana jenis ini lebih cocok digunakan untuk menabung dalam jangka pendek, atau sekitar satu tahun. Karena itu kurang cocok untuk tempat mempersiapkan dana membeli properti. "Reksadana ini hanya untuk mempertahankan modal saja, return-nya kecil, sekitar 7 persen–8 persen," kata Edward P. Lubis, Direktur Utama Bahana TCW Investment Management.

Edward juga menilai reksa dana pendapatan tetap tidak terlalu cocok untuk menyiapkan dana pembelian properti. "Reksadana ini tidak cocok karena imbal hasilnya tidak bisa mengejar pertumbuhan harga rumah," imbuh dia.

Maklum saja, menurut hitungan Edward, imbal hasil rata-rata reksa dana pendapatan tetap yang berbasis surat utang ini cuma sekitar 8 persen–10 persen per tahun. Sementara pertumbuhan harga properti bisa melebihi angka tersebut

Karena itu, reksa dana yang paling cocok untuk menyiapkan dana pembelian rumah adalah reksa dana campuran dan reksa dana saham. Edward menyarankan, bila jangka waktu investasi tidak terlalu panjang, tempatkan dana di reksa dana campuran. Tetapi bila dana dibutuhkan untuk jangka panjang, sementara dana bisa ditempatkan di reksa dana saham. Dengan penempatan jangka panjang, investor akan terhindar dari risiko fluktuasi harga di pasar saham.

Ada beberapa hal yang perlu Anda perhatikan saat memilih reksa dana:

Pertama, target imbal hasil yang Anda inginkan. Dengan perhitungan yang sudah Anda buat, tentu Anda bakal punya bayangan berapa kira-kira target return yang paling oke agar Anda bisa memperoleh dana sesuai dengan target.

Pilihlah reksa dana yang bisa memberikan return sesuai target yang Anda buat. Anda bisa meminta kinerja historikal dari manajer-manajer investasi. Beberapa bank yang menjadi agen penjual reksa dana biasanya juga menyediakan keterangan mengenai kinerja reksa dana yang dijual. Atau, Anda juga bisa mencoba mencari sendiri fund fact sheet reksa dana yang Anda inginkan.

Kedua, perhatikan isi dari portofolio investasi reksadana tersebut. Instrumen yang menjadi aset dasar atau underlying asset reksa dana bakal menentukan kinerja dan risiko reksadana tersebut nantinya.

Ketiga, Anda juga harus mengenali risiko reksadana yang Anda pilih. Pilih reksa dana yang asetnya sesuai dengan karakter risiko Anda. Misalnya, kalau Anda bukan tipe investor agresif, sebaiknya jangan pilih reksa dana yang banyak bermain di saham-saham lapis kedua hingga lapis ketiga.

Keempat, perhatikan juga rekam jejak manajer investasi yang menawarkan reksa dana. Jangan sampai nanti investasi Anda malah nyangkut di rekening manajer investasi yang tidak bertanggung jawab.

Jangan lupa juga kata pepatah "jangan menempatkan telur dalam satu keranjang". Ada baiknya Anda menempatkan investasi dalam beberapa reksadana. Dengan demikian, Anda bisa menyebar risiko investasi dan memperoleh imbal hasil yang lebih maksimal.

Selamat memburu rumah impian Anda.  (Francisca Bertha Vistika)