Buka Usaha Kos 7 Kamar, Bebas Pajak?

Dear, Tanya-tanya Pajak...

Saya ada bisnis kos. Saya pernah baca, untuk jumlah kamar di bawah tujuh unit tidak dikenakan tarif dan tidak dipungut pajak.

Apakah betul demikian pengertian dan peraturannya?

Terima kasih.

~Andhi Adityakristianto~

Jawaban:

Salaam, Pak Andhi...

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Ada beberapa aspek perpajakan yang bisa melekat pada bisnis penyewaan kamar kos, yakni pajak penghasilan (PPh), pajak pertambahan nilai (PPN), dan atau pajak hotel (pajak daerah).

PPh dikenakan atas penghasilan yang diterima oleh pemilik kos. Tarifnya, berdasarkan Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang PPh, sebesar 10 persen bersifat final.

Adapun PPN dibebankan kepada penyewa sebesar 10 persen. Ini dengan catatan pemilik kos sudah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP).

Baca juga: Jualan Online Kena Pajak?

Namun, jika jumlah kamar kos yang disediakan berjumlah 10 kamar atau lebih maka kegiatan usaha tersebut bukan lagi objek PPN melainkan menjadi objek Pajak Hotel (pajak daerah).

Dalam hal usaha menjadi objek pajak daerah, berlaku ketentuan Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD. Tarif tertinggi pajak tersebut sebesar 10 persen atau bisa lebih rendah tergantung kebijakan masing-masing daerah.

Untuk wilayah Jakarta, misalnya, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta menetapkan tarif pajak hotel sebesar 10 persen.

Berkaitan dengan pertanyaan Anda, jika jumlah kamar kos yang disewakan berjumlah tujuh unit atau kurang maka itu bukan merupakan objek pajak hotel (pajak daerah).

Dalam hal ini, usaha Anda merupakan objek PPh final. Jika Anda adalah PKP maka usaha kamar kos ini juga merupakan objek PPN. 

Ilustrasi perhitungan

Misal, harga sewa satu kamar kos adalah Rp 1 juta per bulan. Ini berarti penghasilan bruto Anda setiap bulan Rp 7 juta, untuk usaha kos dengan tujuh kamar tersebut.

Dengan demikian, Anda wajib menyetor sendiri PPh final sebesar Rp 700.000 ke Kantor Pajak setempat.

Nominal tersebut merupakan hasil perkalian tarif PPh final 10 persen dan penghasilan bruto per bulan Anda dari usaha tujuh kamar kos senilai Rp 7 juta.

Baca juga: Kiat Investasi Rumah Kos ala Tantri Kotak bagi Pemula

Ada perkecualiannya. Bila penyewa kos bertindak sebagai pemotong pajak maka penyetoran PPh menjadi kewajiban penyewa kos.

Adapun untuk PPN dalam hal Anda sudah dikukuhkan sebagai PKP, Anda wajib memungut PPN sebesar 10 persen terhadap setiap penyewa.

Artinya, penyewa harus membayar biaya kos Rp 1 juta ditambah PPN Rp 100.000, yaitu 10 persen dari biaya sewa per kamar Rp 1 juta tersebut.

Untuk usaha Anda menyewakan tujuh kamar kos, total PPN yang harus anda pungut dan disetorkan ke kantor pajak adalah Rp 700.000 per bulan.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Salaam…

Cindy Miranti

Catatan:

Tanya-tanya Pajak merupakan kolaborasi Kompas.com dan MUC Consulting, untuk Sahabat Kompas.com bertanya seputar kebijakan dan praktik perpajakan.

Sahabat Kompas.com dapat mengajukan pertanyaan lewat komentar artikel ini, melalui komentar link ini, atau klik saja ke sini.