Properti Syariah dan Keterjangkauan Perumahan

TAK bisa dipungkiri, maraknya properti syariah bodong merupakan salah satu konsekuensi atas pesatnya permintaan perumahan syariah yang melahirkan skema baru di mana pembiayaan kepemilikan rumah dapat langsung ditangani oleh pengembang tanpa melibatkan pihak bank.

Salah satu persoalan skema ini adalah tingginya fraud karena tidak ada credit scoring yang ketat seperti yang dilakukan bank.

Meskipun transaksi kepemilikan rumah syariah saat ini sudah melibatkan notaris untuk mencatat keabsahan transaksi.

Namun, peraturan pemerintah belum secara rinci mengatur transaksi di pasar hipotek syariah, sehingga membuka celah pengembang nakal melakukan komodifikasi perumahan secara ilegal agar masyarakat terjebak dalam penipuan berkedok syariah tanpa melibatkan pihak bank.

KOMPAS.COM/ RINDI NURIS VELAROSDELA Para tersangka penipuan penjualan perumahan syariah di Polda Metro Jaya, Jakarta Selatan, Senin (16/12/2019).

Namun, gencarnya promosi dan sosialisasi di berbagai platform media seharusnya membantu masyarakat memahami manfaat dan keberlanjutan investasi syariah agar tidak mudah dimanfaatkan oleh pengembang syariah yang bermasalah.

Beberapa iklan dan promosi perumahan syariah terkadang sangat provokatif. Pengembang mengelabui calon pembeli dengan mengkampanyekan solusi untuk memiliki rumah yang sesuai syariah.

Mereka bertindak seakan-akan menjadi satu-satunya jalan keluar bagi mereka yang ingin memiliki rumah, tetapi proposal pembiayaan mereka sering ditolak oleh bank.

Apalagi pengembang menjanjikan tidak akan ada sistem denda dan penyitaan. Tidak ada penalti jika konsumen ingin melunasi hutangnya atau bahkan jika mereka terlambat membayarnya.

Jika konsumen tidak tepat waktu, pengembang akan memberikan peringatan, namun cicilan tetap flat. Inilah alasan mengapa masyarakat sangat tertarik berinvestasi properti syariah.

Pengembang perumahan syariah seharusnya melakukan transaksi jual beli melalui lembaga keuangan atau perbankan syariah yang telah terdaftar melalui Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

Sebaliknya, jika pengembang tidak berani melakukan transaksi jual beli melalui mekanisme lembaga keuangan syariah resmi maka patut untuk dicurigai.

Di samping itu, selama ini tidak ada laporan properti syariah ke OJK, sehingga sulit melacak data dan rekam jejak kredit macet properti syariah.

Hal ini mengindikasikan bahwa pengembang syariah menghadapi tantangan lemahnya dukungan regulasi dan lemahnya kapasitas keuangan.

Agar tidak terjebak dalam proyek terbengkalai yang merugikan masyarakat, pengembang syariah harus membuka diri bermitra dengan lembaga keuangan dan pemerintah.

Intervensi pemerintah, baik dari sisi kontribusi fiskal maupun bauran peraturan, sangat penting untuk meminimalkan kecurangan dan penipuan properti berkedok syariah.

Pemerintah juga perlu memperluas cakupan kebijakan yang mengatur seluruh penyediaan infrastruktur syariah terjangkau oleh pengembang proyek perumahan agar tidak menyisakan masalah yang lebih besar dan berpengaruh pada reputasi properti syariah.

Porsi keterlibatan ekonomi dan keuangan syariah untuk properti atau perumahan komersial dan perumahan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) perlu diperluas.

Sesuai Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 03/PRT/M/2018, pemerintah berkomitmen membantu masyarakat berpenghasilan rendah dengan menyediakan rumah bersubsidi.

Sasaran utama fasilitasi pemerintah ini adalah pengembang perumahan skala kecil yang mengembangkan perumahan bersubsidi, khususnya melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).

Skema ini menjadi peluang bagi pengembang syariah untuk mendapat dukungan likuiditas pemerintah.

Seiring tujuan pemerintah untuk mempercepat penyediaan rumah yang terjangkau bagi keluarga berpenghasilan rendah, dukungan tak langsung pemerintah berupa dana untuk penyediaan infrastruktur, fasilitas dan utilitas di kawasan perumahan bisa menurunkan harga rumah secara signifikan.

Pengembang yang berminat mendapatkan bantuan ini harus mengajukan proposal dan memenuhi persyaratan teknis, lokasi, dan administrasi, sehingga semua infrastruktur yang dibiayai menggunakan APBN dapat diawasi dengan ketat pemerintah pusat pemerintah daerah.

Skema alternatif

Skema perumahan syariah dapat dilaksanakan melalui skema Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) syariah berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015.

KPBU merupakan bentuk kerjasama antara pemerintah dan Badan Usaha dalam penyediaan infrastruktur untuk kepentingan umum dengan memperhatikan pembagian risiko di antara para pihak terlibat.

Ada dua bentuk perumahan berdasarkan Perpres ini, yaitu perumahan bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah dan rumah susun sewa bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah.

Perumahan yang tidak termasuk ke dalam dua tipe tersebut tidak dapat dikembangkan melalui skema KPBU syariah.

Hanya saja, pengaturan KPBU syariah umumnya dilakukan hanya untuk satu jenis infrastruktur, sedangkan pengembang perumahan syariah harus menyediakan berbagai jenis infrastruktur.

Untuk itu, pemerintah dapat mengembangkan standar dan pedoman yang lebih rinci dalam penyediaan infrastruktur perumahan syariah melalui skema ini.

Pemerintah pusat dan daerah sebenarnya telah menerbitkan peraturan terkait penyediaan infrastruktur di kawasan perumahan. Namun, standar infrastruktur yang harus disediakan belum diatur secara rinci.

Akibatnya, penjatuhan sanksi sulit dilakukan jika terjadi penyelewengan, karena sanksi dan kriteria pelanggaran terkait kualitas infrasturktur perumahan tidak jelas.

Mekanisme pemantauan untuk mengontrol pelaksanaan regulasi juga diperlukan. Selain itu, tata kelola dan pengelolaan tanah diperlukan untuk mencegah spekulasi tanah dan harga tanah yang tinggi.

Di sisi lain, pemerintah juga perlu mengoptimalkan peran advokasi Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) untuk penyediaan perumahan syariah yang aman dan terjangkau.

Penguatan rantai pasok perumahan syariah juga bisa melibatkan dukungan wakaf menggunakan skema inovatif seperti Waqf Cooperative Housing Model (WCHM).

WCHM merupakan model perumahan yang mengintegrasikan antara pengembang syariah, lembaga keuangan mikro syariah dan lembaga wakaf.

Skema kolaborasi pembangunan perumahan dengan wakaf bisa membantu masyarakat memiliki rumah yang layak dan terjangkau, sehingga bisa menutup celah interaksi dengan pengembang properti yang tidak bertanggung jawab.

WCHM merupakan solusi inovatif dan praktis untuk masalah perumahan yang terjangkau untuk masyarakat menengah ke bawah.

WCHM dapat dilihat sebagai titik awal menemukan solusi untuk masalah kurangnya perumahan syariah terjangkau.

Untuk mengakomodasi semua kepentingan, aturan rinci terkait perumahan dan properti syariah perlu dibahas lebih dalam pembahasan Rancangan Undang-Undang (RUU) Ekonomi Syariah, khususnya untuk pembiayaan properti atau perumahan dan inklusi keuangan syariah.

Diperlukan regulasi yang kuat dan sistem rantai pasok penyediaan perumahan berbasis syariah sebagai panduan teknis manajemen properti syariah, agar pembiayaan perumahan syariah memiliki modal sosial kuat dan menjadi solusi dalam mewujudkan hunian impian bagi masyarakat Indonesia.